Recentemente em Curitiba foi aprovada por unanimidade na Câmara Municipal a nova Lei de Zoneamento Uso e Ocupação do Solo, que tem início de vigência estipulado para o dia 10 de abril desse ano. A revisão da lei é resultado da necessidade de revisão decenal do Plano Diretor Municipal, prazo estipulado pelo Estatuto da Cidade como lei federal criada em 2001.
Mas o que muda com essa revisão?
O novo Plano Diretor visa uma Curitiba mais compacta e descentralizada, prevendo novos eixos estruturantes pela cidade onde a verticalização será incentivada. São eixos de adensamento que combinam serviços, residências e meio de transporte para a população, com menos necessidade de deslocamento para atividades do dia-a-dia. O objetivo é promover uma expansão linear do centro da cidade adentrando os bairros.
Seguindo as diretrizes estipuladas pelo Plano Diretor, a nova Lei de Zoneamento aprovada em outubro de 2019 busca descentralizar a oferta de serviços na cidade, diminuindo o potencial construtivo para usos comerciais na Zona Central e incentivando o uso residencial. Para não competir com o comércio do centro, o uso comercial no Centro Cívico também perdeu potencial. Como contrapartida, tenta levar esse uso comercial para as pontas dos novos setores estruturais - áreas ainda não consolidadas na cidade onde a prefeitura quer incentivar o desenvolvimento – aumentando o potencial construtivo para esses usos. O porte comercial de comércios dentro de bairros também passa a ser maior: de 100m² para 400m². O objetivo é tirar o comércio do centro e espalhar ele pela cidade, permitindo que a população caminhe mais e utilize meios de transporte alternativos como bicicleta, patinetes, entre outros.
Foram criadas algumas zonas novas de uso misto para conseguir fazer o amortecimento entre áreas de adensamento e zonas residenciais. Como destaque e uma das proposições mais diferentes, vemos a Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão (antigo distrito industrial de Curitiba), onde quanto mais usos o empreendimento apresentar maior será o potencial construtivo liberado para o terreno.
Também vemos o incentivo de habitações de interesse social em área com maior infraestrutura pela cidade, que até então tinham área reservadas para sua implantação em regiões limítrofes do município. Pela lei, o incentivo será fornecido quando a construção tiver intermédio da Cohab (Companhia de Habitação Popular de Curitiba).
Apesar de já aprovada, a implantação da lei depende de outras leis complementares e decretos que regulam pontos específicos para seu funcionamento pleno. Possivelmente o mais importante entre estes seja o decreto que regula a outorga onerosa e compra de potencial adicional. Existe um projeto de lei em trâmite na prefeitura em processo de discussão, onde o processo de compra de potencial é simplificado em apenas três possibilidades: a outorga onerosa do direito de construir, a transferência do direito de construir e a compra de cotas de potencial. A prefeitura já deixou clara, porém, a intenção de utilizar a contrapartida financeira da compra do potencial como meio para aumentar arrecadação municipal, tendo em vista projeções de envelhecimento da população curitibana. O que entra como área computável ou não, porém, ainda não está claro.
A princípio a nova lei parece atender bem as expectativas de descentralização da cidade e descompactação do centro, porém seus impactos – positivos ou não - no mercado imobiliário ainda são uma área nebulosa de discussão que só poderá ser concluído após sua implantação.
Por, Francine Dallagrana